Estimer le montant de son prêt immobilier

Vous envisagez d’acheter un appartement ou une maison ? Vous avez trouvé le logement de vos rêves mais vous ne savez pas quels frais prendre en compte, quel apport mettre, le coût global de l’acquisition ? Voici quelques conseils pour établir votre budget convenablement et estimer au plus juste le montant de votre prêt immobilier.

Estimer sa capacité d’emprunt

La première des choses pour estimer le montant de son prêt immobilier est évidemment d’évaluer sa capacité d’emprunt. Et pour cela, on commence par faire le point sur sa capacité d’endettement et son reste à vivre. En effet, au-delà des fameux 33% d’endettement, une banque regardera, en théorie, également le reste à vivre. En France, on estime que ce dernier doit être au moins de 800€ pour une personne seule et de 1 200€ pour un couple auxquels on ajoute 300€ par personne à charge. Ainsi, un couple avec deux enfants qui gagne 3 200€ par mois (le revenu médian des Français) pourra rembourser jusqu’à 1 400€ par mois, soit un endettement de plus de 40% (évidemment, un endettement de plus de 40% n’est pas conseillé, sauf si le reste à vivre est égal au moins à 1,5 fois le minimum « vital »). Inversement, un couple avec deux enfants ayant 2 300€ de revenus ne pourra pas dépasser un endettement de 700€ par mois, soit 30% tous ronds.

Une fois cette capacité d’endettement estimée, il faut déduire les remboursements déjà en cours pour connaître sa capacité d’emprunt pour un prêt immobilier. Ensuite, une fois que l’on connaît le montant mensuel de remboursement maximal, on peut, en utilisant les nombreuses calculettes disponibles sur internet, évaluer le montant maximal que l’on peut emprunter, en fonction des durées d’emprunt.

L’apport personnel

On considère en général qu’il est de bon ton de présenter à un banquier un apport personnel d’au moins 10% du montant que l’on souhaite emprunter. Plus cet apport représentera une part importante du montant à emprunter et plus les conditions seront avantageuses (et la négociation possible). Néanmoins, il convient de ne pas solder l’intégralité de son épargne dans son apport pour éviter les déconvenues futures !

Les frais annexes et les travaux

Il faut enfin savoir qu’en plus de l’achat du bien immobilier, il convient de financer différents frais annexes :

• Les frais bancaires, librement établis et librement négociables, qui sont en général de 500€ à 1 000€ ;

• Les frais de notaire (8%) qui sont en général financés par l’apport ;

• L’assurance, en moyenne de 0,36%, qui vient augmenter le montant des mensualités et donc réduire d’autant le montant emprunté ;

• Les travaux : il est toujours préférable de financer les travaux importants dans l’emprunt immobilier pour bénéficier des taux attractifs des prêts immobiliers : si vous souhaitez financer des travaux, par exemple, 3 ans après avoir acheté votre bien, vous devrez emprunter l’argent nécessaire aux taux des crédits conso, bien plus élevés !

Par exemple :

• Vous souhaitez acheter un appartement (150 000€) qui demande des travaux de rafraîchissement et de rénovation énergétique (pour 15 000€ de travaux) ;

• Les frais de notaire se porteront environ à 12 000€ ;

• Le montant global de l’acquisition est de 150 000€ + 15 000€ + 12 000€ = 177 000€ ;

• Vous apportez le montant des frais de notaire et vous négociez les frais bancaires à 500€, que vous financez également par votre apport ;

• Vous devrez emprunter 165 000€ ;

• Si vous empruntez sur 25 ans, au taux de 2,76%, vous rembourserez 811,51€ par mois ;

• Votre revenu mensuel doit être au moins de 2 500€ et, si vous êtes un couple avec deux enfants, de 2 700€.