Astuce de pro : les pièges à éviter pour garantir la rentabilité de votre investissement de chambre médicalisée en EHPAD

Aussi, en prévision de votre baisse de revenus, vous souhaitez investir dans un produit immobilier à très forte valeur ajoutée. Encore faut-il, dans une offre pléthorique, savoir vous y retrouver. D’ailleurs, pourquoi investir en chambres médicalisées en EHPAD plutôt que dans tout autre programme immobilier ?

« Parce que la demande locative y est supérieure à l’offre ». Pour Olivier Le Rigoleur de Plus de Retraite, c’est la clé de tout investissement rentable. En moyenne, un EHPAD dispose de 80 chambres, systématiquement occupées tout au long de l’année. Le bénéfice d’un établissement de ce type oscille entre 300 000 € et 400 000 € par an. Le gestionnaire, qui se trouve être le locataire des investisseurs, réalise donc un bénéfice considérable. C’est ce gain substantiel qui lui permet, par la suite, de garantir des loyers à forte rentabilité aux propriétaires. Évidemment, si les rendements de ce produit d’investissement attirent, il ne faut pas être aveuglé par cette seule perspective. Plus de Retraite vous rappelle les écueils à éviter pour optimiser votre retraite complémentaire.

La qualité du bail

Pour Olivier Le Rigoleur, les baux sont à inspecter minutieusement, car d’eux découlera (ou non) la forte rentabilité attendue. Comme pour d’autres produits immobiliers en effet, « il va y avoir un contrat de location entre le locataire et le propriétaire. C’est un engagement juridique entre les deux. » Il est donc primordial de regarder ce qui le compose, pour connaître les obligations de chacun et investir à bon escient. En la matière, « un bail est excellent quand il indique noir sur blanc que le locataire de la chambre paye tout » :

• frais de gestion ;
• frais de syndic ;
• frais d’état des lieux ;
• charges de copropriété ;
• assurances ;
• travaux et remises aux normes.

Chez Plus de Retraite, l’objectif est assumé : « je sélectionne le bail afin que, dans celui-ci, toutes les charges soient payées par le gestionnaire privé ». Seule subsiste la taxe foncière, en moyenne entre 200 et 300 € annuels, à la charge de l’investisseur.

L’emplacement

À ses clients, Olivier Le Rigoleur propose avant tout des rendements. Ses critères de sélection sont donc essentiellement orientés autour de la rentabilité. Si l’emplacement lui importe moins dans le choix d’une chambre, il convient que ça puisse être important pour ses acquéreurs. D’ailleurs, les EHPAD sont implantés stratégiquement par le ministère de la Santé, où ils sont nécessaires. « Généralement, pour bénéficier de calme, ils ne sont pas situés dans les centres urbains, mais davantage dans les premières et deuxièmes couronnes des grandes villes. Les communes y sont moins demandeuses de taxe foncière. » Et puis, « il faut penser aux familles aussi, pour qu’elles puissent y accéder facilement. » Alors, autant vous assurer que l’établissement convoité soit près des nœuds de communication et commerces !

La solidité du gestionnaire

Indiscutablement, la stabilité financière du gestionnaire, tout comme une expérience sérieuse en matière de gestion d’établissement de santé, sont indispensables. En passant par Plus de Retraite, tous les détails nécessaires à la bonne rentabilité du produit sont vérifiés et sécurisés en amont. Sans cela, les chambres ne sont pas intégrées au catalogue. Pour Olivier Le Rigoleur, « il faut regarder les chiffres d’affaires et les bénéfices générés sur internet, par exemple sur Société.com. Il faut travailler avec des signatures nationales. »

Le type d’établissement

Dans l’imaginaire collectif, EHPAD, maison de retraite et résidence senior sont autant de termes pour qualifier un seul et unique lieu. Or, ce ne sont pas des synonymes. Un EHPAD accueille des personnes âgées dépendantes, alors qu’une résidence senior, des personnes autonomes. « En tant que conseiller, ce que je vise pour améliorer la retraite de mes clients, c’est la rentabilité. » S’il existe bel et bien aussi un marché de la résidence pour seniors, Olivier Le Rigoleur confirme : « une résidence senior affiche 4 % voire moins de rendement. Le taux d’occupation n’est pas aussi intéressant, les gestionnaires gagnent moins. C’est mécanique, ils ne peuvent donc pas servir la même rentabilité. »

Le prix d’achat

Contrairement à l’immobilier traditionnel, le prix d’achat d’une chambre en EHPAD n’est pas déterminé par sa surface ou son standing. C’est le bénéfice réalisé par le gestionnaire qui permettra de garantir un loyer à une valeur donnée. Ce n’est donc pas tant le prix de la chambre médicalisée qui importe, mais la qualité du produit proposé. Chez Plus de Retraite, « le premier prix est à 60 000 € pour un rendement de 5,87 % quand la plus chère coûte 200 000 € pour 6 %. Toutes ont en revanche la même qualité intrinsèque et sont sélectionnées sur la base des mêmes critères qualitatifs (absence de charges, rentabilité, gestionnaire…). Cela me permet de m’adapter aux besoins de mes clients en matière d’investissement. »

Les conditions de sortie

« Quand on investit, on doit toujours penser à la sortie ». Pour ce type de bien comme pour d’autres, le propriétaire est libre de revendre au moment et au prix qu’il souhaite. Toutefois, et d’autant plus avec un bien non corrélé au prix du mètre carré, votre investisseur va calculer la rentabilité en fonction du prix d’achat. Si elle est médiocre, il n’achètera pas. Olivier Le Rigoleur le rappelle : « une chambre médicalisée n’est pas un produit destiné à réaliser une plus-value à la revente. »

Le conseil fiscal en bonus

Véritable passionné, Olivier Le Rigoleur n’est pas avare en conseils. Pour peu que vous envisagiez de louer un bien meublé en immobilier traditionnel, celui-ci pourrait vous être utile. « En chambre médicalisée, l’abattement fiscal est de 100 %, grâce aux amortissements réalisés. Peu de gens le savent, mais c’est également possible pour une location meublée classique. Il suffit d’opter pour une déclaration fiscale BIC au régime réel normal plutôt que, comme il est souvent d’usage, en micro BIC (50 % d’abattement). N’oubliez pas également de retirer 10 % du prix de l’immobilier, correspondant au terrain, qui ne s’amortit pas. » Mais ce spécialiste le rappelle aussi, « si ce n’est pas fait dès le départ, c’est trop tard. Il faut donc être bien conseillé ! »